冯仑首谈SOHO中国收购案:黑石永远是在“找差”

问:前些天,黑石向SOHO发了要约,要收购 SOHO 中国91% 的股份。您怎么看,黑石收购 SOHO 的逻辑是什么?

冯叔:这件事情,过去几个月,其实一直有媒体在报道。这项合作,应该也经历很长时间了。

大家关心黑石为什么要投资。它是一家美国的 PE 机构。可能大家不太了解,其实这家机构对房地产是情有独钟的,它的基金,大部分都是投房地产的。

它投房地产时,有一个方法就是去买那些在资本市场的估值低于资产估值的公司。比如说,一家地产公司,现在的市值是1000亿,但是它的物业价值,可能有2000亿,它就有可能成为黑石投资的目标。

也就是说,黑石永远是在「找差」,这二者差距越大,股票市值和资产的价格的差异越大,他们就越认为是投资的好机会。

投资的方法也特别简单,买股票,这比一栋一栋买物业要简单。

买完了以后,就两个方向。

这种金融机构投资物业,它要算现金流回报。所以,一个方向,是把每一个物业能挣钱的地方都给挤出来,提高它的效率。比如说对出租有一些调整,楼层、空间重新规划,然后提升出租的比例、租金,等等,这些工作,我们叫做「拧毛巾」,「拧毛巾」的事儿,它会做的。

另外一个方向,当然还要做交易。因为它是金融性的投资,它也是一个基金,所以在未来它的交易方向也可能是把其中的一些物业拿来卖掉。

由于股票市值和资产价格的差比较大,「拧毛巾」以后估值会更高。假定说这个资产包里有10栋楼,10栋楼的价格和股票价格的差可能是一倍,「拧毛巾」以后差就变成两倍了,于是它卖掉5栋楼就结束了,剩下的都是赚的,对黑石来说,这种方法也是一个投资方式。

在美国,黑石曾买过的最大的一个资产包是一个390亿美金的资产包,是从上市的 REITs 手里买的。

所以我觉得,黑石作为在房地产行业带有金融性的一个基金,他们的投资方法是很聪明的方法。当然,对中国的房地产行业来说,了解这些方法,也有利于我们在后开发时代把写字楼、出租物业,以及一些其它业态做得更好。有机会和这些基金做一些合作,在后开发时代,将会是一种比较常见的现象,所以也不必太诧异,也不必太过关注这件事情。

问:我们看到一个现象,有一些房企热衷于拿高价地。甚至有一些咋算都亏本的高价地,还是有房企抢着要。为什么房企不赚钱也要拿地?

冯叔:房企拿地,是一个阶段,一个阶段的。如果说他拿10块地都不赚钱,那他脑子就「进水」了,但是,如果拿9块赚钱,还有1块地不赚钱,他脑子肯定没有进水,脑子里还是有「油」的。

也就是说,他在算公司整体的账。可能是转型期需要这个产品,所以拿一块看上去不赚钱的地;也可能是因为某一个合作,财务压力也不在自己这,比如小股操盘,大家一起;也可能他有低成本的资金,但是外人并不知道,比如说,我看到有些公司跟央企合作,一块儿拿地。大家算财务成本,民营企业可能按照8%、10% 计算,而央企给他做一个股东借款,或者其它的帮助,财务成本可能只有6%,甚至更低,这不就有钱赚了?而这些东西,外人有时候是看不到的。

当然,还有一个方面,每个企业的能力,成本管控的能力不一样。比如说,有一块地,按照大家的看法来说,每平米的成本到1万块钱就没法赚钱,但它企业规模大,它的供应链更好,它的采购,它所有的成本,可能都比一般房企要低,于是八九千块钱就能做下来,他还是有钱赚。

所以,我觉得,不用为「商家算不过来账还要拿地」操心。这就相当于我们不要去管别人生不生孩子。人家都拿了结婚证,生不生孩子,他自己一定有办法,哪怕不能够正常地生,他还可以去做辅助生育,他总会有办法来解决这个事。

我认为商家算账,会算得非常精细,不仅是算大家都知道的账,还算他自己的账,而他自己这个账,外人有时候是不知道的。我相信,如果他拿9块地都赚钱,有1块不赚钱,很可能是我们认为他不赚钱,实际上,他自己内部开会的时候,一定算过这个帐,也是赚钱的。只是这个赚钱的逻辑和方法,是我们暂时不知道的,等两年以后我们就知道了,就知道原来他还有一种方法降低成本,包括财务成本、原料采购的成本,以及到这个时候市场的变化,比如限价限购的一些政策也许还有一些微调,这都可能给他带来赚钱的空间。所以,我觉得不用担心买地人赚不赚钱的事。

问:您最近在直播中好几次提到《房奴》这本书。您为什么会看这本书?

冯叔:我做房地产,也研究国外的情况。「房奴」这件事,说远一点,从工业革命那时候起,就一直有。在工业革命原始积累的时候,血汗工厂的工人住的条件特别差。

这一直是个社会问题,住房是社会公平的一个标志,我也很关注年轻人的住房问题。

「房奴」这个说法,很长一段时间,国内也有很多人在讲,于是就买了这本书来看看。其实,跟房子有关的书,很多我们都会看一看。

《房奴》带给我的启发是,解决住房这个问题,有两方面的抓手,政府提供公共政策,提供一些基本的住房,另外也在于个人怎样打理自己的人生。

比如说你在上海买套房1000万,一种办法是成为房奴,凑了几百万的首付,然后开始供房,弄得两口子生活都很紧张。你也可以换个方法,租房子,租房实际上很自由啊,从浦东去浦西也好,从上海到杭州也好,说走就走,对吧?一下子你就生活放松很多,否则你辛辛苦苦工作40年,房子是归你了,可是70年也快到期了。所以是不是房奴不完全取决于社会,也在于个人。

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