政策是否应该允许房企降价自救

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以下文章来源于功夫财经 ，作者奇齐

功夫财经.

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周末，《中国房地产报》的一篇文章，让楼市瞬间泛起涟漪。

作为住建部有着一定官方背景的融媒体，中房报呼吁“三降”，降首付、降税费、降房价。

特别是“降房价”。

文中提到“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”

这样的发声，让人很难不联想到是官方表态。

消息一出，瞬间引爆了舆论。

要知道，对“开发商降价”这件事，一些地方之前可不是这个态度。

如果大家经常在互联网上冲浪，对地方“不准降价卖房”的政策导向，不会陌生。

去年8月，合肥长丰县一楼盘推出直降4000元/㎡，结果被定性为非法销售，被叫停。

今年5月，昆山两家房企因为“擅自大幅度降价销售”，被当地住建发文公开通报批评并处罚。

这些都不是个案，因为很多省份，都专门出台过相关“限跌令”。

比如东北“一哥”沈阳，就发布过“尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的”的通知；西南地产大市昆明，也发布了“房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签”的说明。

安徽芜湖宣布，如果销售价格低于备案价格5%以上的，需重新申报。

湖南岳阳市规定，新房销售的实际成交价不得低于备案价格85%。

总之，“限跌”一直是过去楼市调控政策里，被奉为圭臬的一个大方针。

简单的说，过去是不允许降价的。

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尽管过去一段时间，无论是民众也好，大V也罢，都讨论过有关“限跌令”的合理性，比如冯仑，就公开抨击过“限跌令”，认为不让开发商涨价降价，是侵害企业自主定价权。

严重违反了《物权法 》。

但其实网友们心里也明白，房价作为跟民生百姓息息相关的一件事，早已不能单独用《物权法》去规范了。

“限跌令”，看似是不合理，但是地方上的一个“急招”，最终目的就是为了稳固房地产市场。

毕竟，房地产市场出问题，银行、信贷、开发商现金流、老百姓的资产、当地政府的土地市场，全都会受到巨大影响。

因此，“限跌令”一直心照不宣地实施着，开发商也默默遵循，民众也大多理解。

但没想到，情况逐渐失去了控制。

8月中，克而瑞公布百强房企的全国总销售额，整个7月只有3504亿，相比往年跌了三分之一。

头部开发商，都没什么资金进账。

而与此同时，汇率也开始失守，人民币贬值严重。

很多借美元债的开发商，借钱汇率是6.2，到了要还钱的时候，汇率来到了7.3。

8月初，碧桂园宣布债务违约，正式爆雷。这家曾经的宇宙房企，光是美元债，就借了不少，再加上老百姓的钱袋子紧绷，房企交付成了难题，大家更不敢买房了，最终导致开发商的销售回款出了大问题。

一系列的连锁反应下，局势出现了巨大的变化。

8月中旬，江西省省会南昌爆出了一件地产圈大八卦。

下辖的南昌县的一个楼盘，因为销量不佳，收到了当地政府部门的工作函，要求“及时调整营销策略，加大营销力度，压实营销责任，对销售不力的营销团队进行约谈、调整、解聘。”

事情一出，网友们绷不住了，都2023年了，还有这种笑死人不偿命的事情。

大家关注的焦点一方面是觉得官方管得太宽了，另一方面居然如此不尊重劳动法，提出“解聘团队”这样的建议。

但这件事背后还有一个重要的后续，根据澎湃新闻报道，当地政府虽然管得宽，但是是允许开发商打折降价销售。

结合文章开头提到了中房报的呼吁“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金。”

大家是不是能感受到一些信号了。

没错，曾经铁网一张的“限跌令”，终于开始松动了。

新房价格松动体现在三方面：

1、政策导向开始松口。

这一点，从《中房报》的吹风方向，大家应该已经可以感受到了。

2、开发商降价意愿强烈。

在碧桂园爆雷前夕，我听过一个小道消息，一家为数不多未爆雷的民企，提前得知碧桂园的资金流动性困难后，内部要求“不顾一切打折促销，只求回款。”

毕竟目前前100强房企，46家出了问题，前30强房企，20家爆雷，前10更是只剩龙湖一家民企独苗。

这种情况下，利润都是浮云，亏本甩卖，断臂求生才是开发商活下去的唯一选择。

3、民众对于降价的态度。

应该说，不少人对于新房降价都是喜闻乐见的，毕竟房价过去20年房价涨幅，让不少开发商赚得盆满钵满。

再看到恒大等的房企所作所为，如今民众对于能看到开发商割肉，都是拍手称快的。

因此，无论从政策层面，还是房企活下去的意愿和民意基础，新房价格下调，都成了现在的一个趋势所在。

换句话说，这才是“救市”众多方案里中能够奏效的一条路径。

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当然，这条举措，会让很多人产生阵痛。

首先，割肉的是开发商。这一点刚才说过了，很多开发商已经想明白了，亏本甩卖，但是保留一个可以留在牌桌上的资格。

其次，阵痛的是二手房房东们。要知道二手房价的定价权，在当下的市场，完全受到周边新房价格影响的，一般是周边同地段的8折左右，根据房龄和产品力有些许不同。

如今新房一旦开启降价模式，那么二手房价肯定就得随行就市了，至于房东的心情，没人顾及了，毕竟大局为重。

最后，遭遇阵痛的当然是一些地方政府。

一旦“限跌令”收回，土地价格肯定难以为继，这时候，如何支付政府的公共支出，如何盘活当地的经济，如何保持当地的运转，如何支付公务员工资。

这些资金缺口，一方面可以通过缩减开支，很多地方缩编，清退合同工，甚至关掉公交车的空调，已经在执行了。

而与此同时，操盘手们也在想方设法拓展收入，比如上半年出圈的淄博烧烤旅游，贵州万人空巷的村BA，都是盘活经济的方式。

但这些远远比不上房地产，毕竟房地产既能卖地，又能带动当地建筑制造业等上下游产业，还能解决就业的产业，放在任何一个地方都是香饽饽。

所以，适当降低新房房价，守住房地产的盘子，才能让整个经济大盘稳住。

当然，前提是百姓们兜里有钱，也对未来有信心。

这非常考验当前操盘手的能力。