官方定调：中国楼市发生重大变化

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7月24日政治局会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

会议指出，要因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

10天前，7月14日人民银行货币政策司司长邹澜在国新办发布会也曾提及“房地产市场供求关系已发生深刻变化”。邹澜表示，考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

从防过热转到防过冷，从增量转到存量

易居研究院研究总监严跃进认为，此次提及了供求关系发生重大变化的新形势，具体来说实际上包括购房需求步入冰冻期、投资投机需求大规模离场、供求矛盾开始呈现供大于求的特征、二手房挂牌激增历史罕见等。对于后续政策趋势，在严跃进看来，此次会议后会有系列重磅政策，尤其是限购松绑取消、房贷政策持续宽松、一线城市率先松绑等方面会有持续性的大招，对于房屋交易和市场信心提振将有极大的作用。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，目前房地产供需、居民预期和行为、开发商行为都已经发生彻底改变。突出表现在，居民按揭买房的积极性下降，对利率、货币宽松等金融政策的弹性下降，对未来市场预期发生改变改变，持有房产的意愿下降（二手房挂牌量急剧攀升），房屋的流通速度明显下降，银行按揭贷款余额第一次减少，资金流向地产的时代结束了，开发商大规模储备地块的时代结束等。

在李宇嘉看来，这都是过去没有的现象，而且是趋势性的现象，预示着房地产可能永久性告别了大范围过热的走势。这是行业和市场的重大变化。李宇嘉认为，管理政策也要发生根本性的改变，即：从防过热转到防过冷，关注房价的大幅波动；从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求；政策要从需求端刺激转向供给侧改革。

在李宇嘉看来，需求端刺激，只会增加新增供应，导致未来供应过剩和更大的问题（库存和风险）要解决。未来的政策导向是如何推进供给侧改革来满足和释放需求，比如满足新市民、年轻热先租后买的需求；如何盘活存量提高供应效率并匹配需求，包括城中村改造、老旧小区改造、县域镇域房屋改造，解决发展不配合、不充分的问题；如何打造好房子、好小区、好社区，提高居民美好人居。

平安证券首席经济学家钟正生指出，会议未提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，而2019年以来的每年4月政治局会议和7月政治局会议中，此前已连续9次提及。结合本次会议“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”的表述，较为乐观的猜测是中央层面或认为新形势下“房住不炒”已经实现。

预计下半年有五个方面政策调整

同策研究院认为，当前市场风险有五个方面，第一、房企债务风险及伴随的烂尾楼现象；第二、库存风险，目前部分城市面临房地产库存较大，去化难的风险；第三、合理购房需求因为恐慌而不敢买房的信心风险；第四、核心城市一二手“倒挂”现象所带来的局部升温的风险。第五、房地产市场过快下行带来拖累经济的风险。

针对五个风险，同策研究院预计下半年有五个方面的政策调整：第一、房企融资政策在下半年会适度放松，谨防流动性问题导致部分未暴雷的房企出现违约以及暴雷房企展期后的二次违约发生，更要避免债务风险的大面积传导；第二、库存大的城市，要控制地方政府的卖地冲动，地方城投托底会严格限制；第三、需求端的政策会鼓励刚需和改善群体入市，因此，在购房按揭利率，购房资格等方面会合理优化，部分下行压力较大的城市会调整首付比例；第四、核心城市面临“收紧”型两类的政策，1.“倒挂”网红盘热度过高的问题会出政策管控，2.核心城市资金监管会进一步严格，严防开发商把核心城市现金流向低能级城市腾挪；第五、城市更新以及租赁市场会成为拉动房地产经济的新引擎，将会成为GDP增加值的重要贡献力量。