该政策是去年四季度相关政策的延续。去年9月份,人民银行、银保监会发布通知,符合条件的城市可自主决定、在四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。“政策出台后,一些城市政府积极作出相应调整,带动新发放房贷利率有所降低。”央行货币政策司司长邹澜表示,数据显示,2022年12月新发放的个人住房贷款利率全国平均为4.26%,较2021年12月下降1.37个百分点,已达到2008年有统计以来的最低水平。
“此次调整,主要是在前期政策取得较好效果的基础上,按照因城施策原则,根据各城市房地产市场发展状况,动态调整‘允许阶段性放宽新发放首套房贷利率下限的城市范围’,进而形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制。”邹澜说。
针对市场上房贷利率下降是否会导致热钱涌入楼市的声音,金融管理部门明确表示,新政策具有稳定性,同时兼具灵活性。“房价存在明显的周期性波动规律,连续3个月上涨或连续3个月下降,说明房价已出现趋势性变化,但趋势性变化形成的时间往往较长。”邹澜说,按照新政策,虽然相关部门每季度要评估房价变动情况,但若要真正调整房贷利率下限,该周期可能远远超过评估周期。
改善需求端预期
改善社会预期,释放合理需求,是今年房地产市场的一项重要工作。中央经济工作会议明确提出,要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设;要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
目前,房地产市场销售仍面临压力。国家统计局最新数据显示,2022年商品房销售面积135837万平方米,比上年下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%;从销售额看,商品房销售额133308亿元,下降26.7%,其中住宅销售额下降28.3%。
“需求端下降有多方面原因,预期不稳是重要原因之一。”上海金融与发展实验室主任曾刚说,一方面,受疫情影响,部分居民收入预期发生变化,导致其购房行为更趋谨慎;另一方面,此前个别房企出现流动性困难、融资受阻,甚至导致在建房屋无法按时交付,进一步影响了居民购房信心和预期。
多地首套房贷款利率下降,将有助于进一步释放合理需求、扩大有效需求、支持刚性和改善性住房需求。“在住房消费等领域,还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力要予以释放。”中央财办有关负责同志表示,合理增加消费信贷,支持住房改善等消费;同时,结合落实生育政策和人才政策,解决好新老市民、青年人等住房问题。
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