马光远：高度重视房地产复苏

在3月5日的全国人大会议上，李克强总理在政府工作报告中提出了今年中国经济主要预期目标：其中最为大家关注的GDP增速确定为5%左右。

5%这个目标，低于2022年政府工作报告提出的5.5%的目标，但高于去年的实际增长3%。这个目标一方面和国际国内的机构对2023年中国经济总体的预期相符，另一方面，也是一个非常符合中国经济当下和未来长远目标的一个数字。

坦率而言，2022年3%的增速，是1977年以来中国经济最低的年增速，这个增速不反映中国经济的真实潜在增长率。从中国经济的大周期而言，尽管中国经济告别高增长已经是不争的事实，但潜在增长率在未来5年仍然在5%左右，众所周知，2022年3%的增长受各种超预期因素的影响，是远低于中国经济的潜在增长率的。特别是，考虑到2022年基数比较低，今年政府把经济增长的目标确定在5%，是有一定的信心的。

但是，5%这个目标在我看来，并不像有些人设想的那么轻而易举。

这个数字并不低。

因为，在经历三年的疫情之后，中国经济在方方面面受到疫情的影响，而且和这个影响还在持续发酵。疫情结束，疫情对中国经济的“长尾效应”仍然明显。比如，对企业信心的影响，对全球产业链的影响等等都是长期的。

尽管一些行业，比如旅游，交通等行业，基本是报复性反弹的态势，但很多行业过去三年受的伤是内伤，不是一走出病房就可以活蹦乱跳的上场打球比赛。

还有，疫情三年，百姓的消费预期不高，大家不敢花钱，这导致包括房地产在内的很多行业要一下子复苏非常难。如果认为5%是一个可以轻而易举完成的目标，这种想法是很可怕的。

还有，如何完成5%的目标？

政府工作报告提出要“坚持稳字当头、稳中求进，保持政策连续性针对性，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。”

提出积极的财政政策要加力提效，并且安排了高于去年2.8%的财政赤字率。稳健的货币政策要精准有力。保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。等等。

这些政策大的基调，其实没有悬念，因为在去年年底的中央经济工作会议上已经全面定调。

了解中国决策体系的都知道，每年的经济增长目标以及重大政策，一般是在上一年年底先在政治局会议上定调，然后在年底的的中央经济工作会议上具体部署。比如政策基调，重要任务都是在中央经济工作会议上确定的，然后，第二年的政府工作报告对中央经济工作确定的目标和重要工作进一步细化落实。

也就是说，今年大的政策中央经济工作会议已经确定，政府工作报告是细化这些政策，具体分项落后执行。所以，不再对政府工作报告中的具体政策进行解读。

在这里，我特别谈自己的几点担心。

｜第一，如何做到稳和耐心。

稳字当头很重要，但如何做到稳并不容易。我们看到，开年以来，各地纷纷召开高质量发展大会，表示要全力拼经济。我一点不担心今年大家不好好干经济，我担心干得太猛，猛上项目，下猛药等等，当然会立即见效，但从过去看，这样的做法一般后遗症比较严重。比如，重复建设的问题，债务问题等等。

基于此，我呼吁，一定要静下来来分析中国经济面临的问题的实质，不是所有问题都靠“拼”可以解决。信心的问题，结构调整的问题，卡脖子的问题等等，需要更精准的药方。特别是，经历三年疫情之后，很多行业急需休养生息，最关键的是如何解决信心缺失问题，这需要耐心，急不得。

就此而言，各地今年全力拼经济值得赞许，但在用药上一定要对症下药，不能全用蛮力，要认真分析症状。担心的是，各地盲目上项目，短期数字好看，但忘记了高质量发展这个主题，忘记了供给侧改革，忘记了去解决中国经济真正面临的问题。

即使短期数据好看，但经济本身的“寒症”并没有解决，企业家的长期预期导致的信心问题没有解决，房地产的健康发展问题也没有解决，又会导致重复建设和资源浪费问题，错失高质量发展的时机。

｜第二，货币政策不是万能的。

从1月份央行发布的数据看，1月份的金融数据非常亮眼，M2、新增贷款等都创了新高。但是，我之前也分析了，如果进一步发现，发现金融数据并没有看到的那么亮眼。

比如，新增贷款1月份4.9万亿虽然创了历史新高，但如果看居民贷款，仅仅新增了2572亿，同比少增高达5858亿，特别是居民中长期贷款，1月新增2231亿，同比少增高达5193亿，这意味着1月份的房地产市场依然很弱。

再比如，M2的增速虽然高达12.6%，推动M2高增长的主要原因除了信贷的高增长，还有居民存款的大幅度增加，1月新增存款6.87万亿，同比多增3.04万亿，其中居民存款在去年同期高增长的基础上依然多增7900亿，越没钱越存钱，一方面说明经济预期依然很弱，另一方面说明消费依然没有恢复。

我在之前的文章中提到过，中医有寒热症之说，一是真寒假热，体内寒气较重，但患者体表有发热的感觉，但实际上又怕冷；还有一种是寒热错杂：容易出现手脚发热，但到真正的寒冷环境中又怕冷。

当下的中国经济和货币政策的表现确实有点外热内寒。

金融数据表面看马力十足，但实际上经济本身的内在仍然温度偏低。房地产、消费以及企业的信心修复仍需时日。货币政策一方面需要在量上保持一定的力度，但同时，要看到房地产和消费依然虚弱，需要其他政策精准跟进配套，这样才能把体内的温度升上来。

货币政策宽松对于今年稳经济确实很重要，没有货币政策是不能的，但货币政策不是万能的。

今年要实现5%的目标，需要政策的合力，特别是今年更要在减税降费上加力度。

第三，高度重视房地产的复苏。

政府工作报告再次强调要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。但就目前的整个房地产而言，尽管一些城市的成交量在上升，复苏的态势越来越明显。

但从范围看，还属于小部分城市。

大部分城市的地产温度仍然很低，观望情绪很重。

这和政策没有一步到位有关系。比如改善性需求的政策，至今并没有看到。在房地产问题上，我们应该看到，自2021年9月以来，由于担心房地产又出现报复性反弹，因而在政策的策略上采取了“挤牙膏”的方式，事实上贻误了稳住房地产最好的时机，导致整体房地产市场预期彻底逆转。

从目前房地产的基本面看，报复性反弹的概率几乎等于零，现在的问题是，政策不够，而不是太猛。

特别是，在改善性需求上，很多地方的政策仍然是以前严厉打击泛地产时候的政策，市场之所以表现低于预期，和目前一方面出台刺激政策，另一方面过去的严厉控制政策同时存在的尴尬局面有关。

等于一方面给拼命吸氧，另一方面又狠狠扼住脖子不放手。

第四，高度重视金融风险，特别是债务风险。

政府工作报告强调，要有效防范化解重大经济金融风险。压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。

这是对的。

我过去的历史看，中国每一次“拼经济”的时候，后遗症是都会出现债务问题，杠杆和坏账都会上升。在拼经济的大氛围下，对债务风险的警惕都会放松，举债的“道德风险”会上升，企业也好，地方政府也好，都会利用这个时机举债而无需担心追责。

我周围不止一个企业家告诉我，银行追着给他们低息贷款，过去一定要抵押，现在不需要了。

我们每个人都应该记住，中国的金融风险一直在身边，从来没有离去。在经济告别高增长和土地财政不可持续的情况下，举债发展一定要适度。

我一直认为，是债务而不是房地产才是中国未来最大的灰犀牛。

切不可在拼经济的情况下，放松对过度举债的警惕，过度举债是毒药，这一点务必要清醒！