“重庆李嘉诚”抄底富力

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和很多初代地产大佬一样，曾与郑裕彤、刘銮雄等香港富商老友打牌，与许家印同台敲钟的张松桥已经五年多没有公开露面了。

作为重庆前首富、中渝置地董事局主席，张松桥是行业黄金时代的重要参与者。其起家于重庆，混迹于香港富豪圈，最终转战海外，在地产江湖里留下他的传说。

而今，属于张松桥的地产故事依然在书写。这位神秘而低调的富商一直不曾远去，在暗中搅弄地产风云。

2月6日，富力公告显示，张松桥将以承债式收购的方式接手富力地产位于伦敦的One Nine Elms项目的全部股权和债权。One Nine Elms（九榆树一号）作为泰晤士河畔估值上百亿港元的高端大型项目，曾在万达和富力的资金链危机中发挥关键作用，如今风水轮流转，这个项目将落入张松桥的手中。

这是一笔双赢的买卖。富力可就此减轻债务压力，并获得至少30.84亿港元的净收益，张松桥则以一个颇有特色的创新方案，在援手老友的同时，收获了一个不错的资产，借此壮大其海外版图。

历经二十多年商场浮沉后，地产大佬们命运已经大不相同。曾经盛极一时的顶级大佬们陆续陷入泥泞或远去，张松桥等曾经低调、跟随顶级大佬脚步的隐贵，则凭借自己的投机眼光和资本运作，收割起大佬们手中的资产。

这是个人命运分野的苍凉，也是时代风口变幻、行业周期更迭的残酷。

各取所需

公告显示，按照意向书，张松桥全资间接持有的London One Limited将以1港元的价格，接手One Nine Elms项目公司——富力国际地产投资的全部股权和债权。

但条件是，London One Limited还要承接富力子公司怡略最低本金8亿美元（约合62.47亿港元）的现有票据。

张松桥并不会直接拿出现金还这部分债务，而是准备进行债务重组。

具体来看，这次债务重组将由两项交换邀约、新发行三笔永续债进行。为了取得债权人支持，三笔新发行的永续债将由One Nine Elms的潜在现金流支持。

就此，张松桥不仅将结算完成这次收购，还可把承接的债务展期，同时筹得资金偿还项目公司现有贷款，最终得到一个股权结构相对简单干净的项目公司。

这是一个巧妙的资本运作。

易居研究院研究总监严跃进表示，永续债只要按时还利息就可以。张松桥通过这一系列的资本操作将原来有到期日的美元债变成永续债，不仅减少了收购的现金成本，还可降低项目公司债务负担，补充资本。

对于张松桥而言，他将通过这笔交易，捡漏一个即将进入收获期的全球优质资产。

One Nine Elms位于寸土寸金的伦敦核心地段，毗邻泰晤士河畔、白金汉宫、议会大厦、伦敦眼等地标建筑。

项目预计将于今年4月完工，据独立估值师Kroll Advisory Ltd估算，该物业市值为13.41亿英镑，相当于约133.59亿港元。

该项目最初属于万达，是万达董事长王健林计划斥资10亿英镑打造的宝贝，曾是中国地产商在欧洲投资的最大单体项目。

但后来万达资金短缺，项目落入富力之手，并作为富力债务重组中的增信资产，助推富力闯过债务重组难关。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，张松桥应该是看到了这个项目在伦敦房地产市场的长期潜力，通过接管这个项目，张松桥有望获得可观利润和国际影响力，并扩大其商业帝国的版图。

只是如今，面对自身资金链的难题，富力也要割爱了。

据财报，2023年上半年，富力净亏损49.78亿元，资产负债率增至191.8%，包括受限制现金在内，富力总现金及银行存款为99.86亿元，但一年内到期的借款就高达403.38亿元。

由于资金紧张，富力在2023年第3季度甚至欠下4908.17万元税款。不少投资者担心，富力会二次违约。

虽然在2022年于业内率先完成境内外重组，但基于市场弱复苏等原因，富力离上岸仍有不小差距。据克而瑞数据，富力今年1月份仅实现全口径销售额13.9亿元，同比下降近七成。2023年，曾经的千亿房企富力仅实现135.3亿元的销售额。

在销售端未有起色的背景下，富力不得不加快变卖资产回血，用以还债和保交楼。

此次出售富力国际地产，则能够避免项目公司违约和减轻富力本身的负债负担。富力还将从中获得至少30.84亿港元的净收益，从而美化财报。

柏文喜表示，这个项目此前由于工程延误和资金问题等一直是一个财务负担。通过这次出售，富力地产能够从伦敦项目中脱身，集中资源处理其他的财务和运营问题。

命运分野

One Nine Elms项目的一卖一买间，道尽大佬沉浮，命运无常。

无论是张松桥，还是富力创始人李思廉和张力，都曾共享过地产高速发展的红利，成为最早暴富的地产大佬。

在万科、绿地、中海、富力、恒大等房企崛起的时候，张松桥创办的中渝置地成为区域一霸，跻身重庆一线房企阵营。

只是张松桥地产开发生意的扩张步伐并不顺。2015年起，中渝置地就开始急剧收缩内地版图，变卖资产。甚至2017年，中渝置地宣布，要从中国西部发展商向国际化企业转型。

张松桥投入的重心，也由地产开发转向投资。过去多年，张松桥一直热衷于跟随顶级大佬们赚钱，或合作拿地，或收购入股，或接手大佬们的资产，做投机生意。

在郑裕彤、刘銮雄、杨受成等大佬投资了恒大、恒大汽车、中誉集团，享受这些公司资本盛宴的同时，张松桥也跟着大佬们分得一杯羹，逐渐有了“重庆李嘉诚”的称号。

张松桥也有自己独到的商业嗅觉。中渝置地2021年财报显示，张松桥清空了他在恒大汽车的股票，实现近两千万元的现金收益，成了投资恒大汽车获益的少数人。

祸兮福所倚，福兮祸所伏。未曾想，中渝置地错过了内地地产开发市场高速发展的几年，但也在行业深度调整带来的房企生存之战中，成功活了下来，如今又开始活跃在舞台上。

现在，中渝置地已经转型为租金收入占总营收超九成的“包租公”，足迹遍布伦敦、香港、澳洲等地。

甚至在富力出现流动性危机后，中渝置地于2022年接手了富力手中一项目公司的股权，为富力输血了26.6亿港元。

除外，2022年，中渝置地还曾联合英皇国际，从世茂和明发手中收购了香港豪宅寿臣山15号。

加上此番交易，张松桥“抄底”出险房企，借此补充优质资产的野心日益明显。

只是五年多时间过去，包括张力在内，曾与张松桥并肩而坐、相谈甚欢的众多地产大佬已经渐行渐远了。

张力去年底辞任富力执行董事及行政总裁，只留下董事长李思廉一力支撑富力。2023年，张松桥以205亿元的身家排在胡润中国富豪榜的第261位，将张力父子、李思廉远远甩在身后。

行业深度调整后，初代地产大佬们都走上了命运的分野。吴亚军、凌克、许永军、宋卫平等人退休神隐，活跃在舞台上的，只剩下王健林、戚金兴、孙宏斌等少数人。

他们在时代安排下短暂同行过，错身之后，再回首恍然已是另一番天地了。