理财专家传授妙招玩转房贷

确定房贷

 

很多人在申请房贷的时候最容易出现两个极端，一是能贷多少就贷多少，二是尽可能少贷。从实际操作情况来看，这两种极端状况都是缺乏理性的选择。最合理的方法应该是在申请房贷之前，根据自身的家庭情况和经济状况来确定。最重要的是首先对自己的财务和信用状况做一个充分的评估，对未来自己的收入状况也要有充分合理的预期，根据自身实际情况选择最适合自己的房贷和还款方式。

 

如果自身经济状况比较良好，而又缺乏其他投资和更高回报的渠道，那就尽可能少贷，这样付出的利息会少一些。但如果有资金投资在股市、信托、基金甚至其他实业上，投资回报率很可能高于银行利率，那么就尽可能地多贷。

 

      银行门槛

 

目前，国内16家银行中有13家是商业银行，其中11家可以提供房贷。这11家银行的条件不尽相同，在贷款前了解这些银行非常关键。

 

对于银行而言，客户申请房贷是具有相应门槛的。一般而言，银行对18周岁以上、60周岁以下的人才提供贷款，有的银行规定到期的时候不能超过60周岁。还有就是对户籍的限制，有些地方，如果不是本地户口的话，要想申请到房贷，要求就更加严格，无论是申请的通过率还是贷款的额度，都会受到一定限制。目前昆明的情况，从我们实际操作的情况来看，似乎还不是太明显。

 

最关键的一点就是银行对收入状况的审核，即银行常说的资信状况，收入的多少和稳定性是银行审核的重点。收入越高，成功申请贷款的可能性越大。根据操作经验，申请房贷最容易出现问题的一个环节就是申请人收入状况的真实性和信用记录。有些客户由于资金有限，对自己的收入状况作假，这一旦被银行审核时发现，基本上就不可能把贷款申请下来。所以，一定要对自己负责。

 

此外，银行对贷后服务的不同，也可能会给申请人的资金安排带来一些不便。因此，在贷款的时候要了解各家银行的贷款政策，可以从以下几方面考虑：

 

第一，银行能不能提前还贷？提前还贷的复杂程度是多少？会不会收违约金？这是必须了解的。

 

第二，银行是否允许延长贷款年限或做加按？如果在申请的时候不考虑这个，想变更的时候就比较麻烦。

 

第三，房子能否转按揭？房子是按揭买的，但是还没有还完，能否卖掉？如果银行不提供转按揭服务，你要卖房子也是非常麻烦的，那么贷款的时候就要关注这个问题。

 

      房贷种类

 

目前房贷的种类主要有四种。第一种是买房贷款，即通常说的按揭贷款。这一种是目前使用最为广泛的房贷，为很多购房资金不足的购房者实现了买房的梦想。具体来说，住房按揭又分为两类，一类是商业贷款，由银行提供；第二类是公积金贷款，只要连续缴存12 个月，就可以申请公积金贷款。

 

第二种是同名转按揭。也就是申请人已经有了贷款，但为了更好地对贷款进行管理，或者出于各种原因，对自己的贷款进行变更，通俗地讲就是在银行间“跳槽”。

 

第三种是纯粹出于融资的需求，比如把房产抵押给银行，获得一笔贷款，即我们经常说的抵押经营性贷款或者抵押消费贷款，资金可以用于各种合理的需求，比如经营、继续买房、买车、出国、留学、装修，甚至旅游。但如果要想获得贷款，首先申请人必须具有相应的抵押物，比如房产，一般贷款的额度是抵押物评估价值的7成。

 

第四种是转按揭，当房子还处在按揭期间，想转卖给另外一个人，有些银行可以提供此类服务。总的来说，使用最多的是按揭贷款，其他的种类相对较少，有些银行也没有开展这些业务。除了通过银行，民间借贷也是一个途径，例如朋友间的拆借、典当行、投资担保公司等等，相对于银行而言，尽管这些机构放款手续相对更灵活简便一些，但利息比银行高很多，一般我们不建议使用这种方式。

 

      还款方式

 

目前，各银行的还贷方式选择的余地很大，方式很多样，但目前所有商业住房贷款品种，都是基于中国人民银行所规定的基本房贷方式———等额房贷和递减房贷。再次延伸出来的，始终万变不离其宗：占用银行资金越多、占用时间越长，利息支出就越多，反之则越少。所谓等额房贷即“每个月所偿还的金额相同”，直到付清所有的本金和利息；而递减房贷则是初期偿还金额较多，后期偿还金额较少，在还款方式上属于“前紧后松”。

 

本质上，两种还贷方式并无优劣之分，只有适不适合的问题。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，还款人还贷压力均衡，但利息负担相对较大，适合于有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重并且没有提前还款打算的工薪阶层；后者，每月本金相同，利息不同，以后还款金额逐渐递减，压力也在递减，利息总体负担较少，对于当前收入较高或预计未来收入大幅增长，准备提前还贷的还款人群较为有利。

根据上面两种还贷方式延展出来的还有固定利率房贷、气球贷、双周供、双月供、季度供等等还贷方式。当然，这些方式并不是所有银行都开展的业务。对于普通购房者而言，买房在一生的花费中占很大比例。面对种类繁多的还款方式，一定记住选择最合适自身情况的品种。据不完全统计，目前可供购房者选择的商业贷款已达十几种之多，名称各异，运作方式也是各有千秋。

 

      申请优惠

 

尽管在信贷环境普遍趋紧、条件更为严格的情况下，能申请到优惠的贷款利率并不是容易的一件事情。但仍要有一些小技巧，这些小技巧对于申请人在申请优惠时，完全可以起到加分的作用。

 

首先，申请人最好是其申请贷款的银行的大客户，尽量集中使用该银行的产品，如存款、网银、手机银行、基金、保险等，这样做最大的好处是，可以让银行对申请人的个人情况，财务、信用等有全面的了解，而且，这也有助于提高申请人对银行的综合贡献度，这样可能会享受比较高的优惠。

 

其次，申请人买房时，尽量将首付比例提高一些，这样银行给的利率优惠可能会多一些。另外，虽然借款人信用状况不是取得优惠利率的绝对因素，但这至关重要。申请人应注重维护好自己的信用记录，这也是衡量是否能享受优惠利率的标准因素之一。

 

进入加息通道的当下，如何利用房贷理财产品省钱成为许多房奴挖空心思考虑的问题。银行理财师三招建议变通省房贷。

 

     招数一改变还款方式

 

在利率长期保持稳定的情况下，等额本息更好用。但在加息预期之下，采用等额本金还款可省不少利息。等额本金还款方式，用于在初期偿还较大款项而减少、利息的支出。不过，贷款人在算计省多少利息的同时，要考虑还款方式是否适合自己。

 

据了解，目前只有部分银行可以改变还款方式。还需要看贷款人与银行当初签订的合同是怎么样约定的。

 

      招数二巧用双周供

 

所谓“双周供”，就是将原本按月支付的房贷改成每两周支付一次，两次扣款的总额基本相当于原来一次扣款的数额。通过加快每年的还款频率和还款总额，可以起到缩短还款时间和节省总利息的效果。

 

了解到，目前只有部分股份制小银行提供双周供还款方式。

 

      招数三固定房贷利率

 

所谓固定房贷利率，即在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按合同规定的固定利率支付利息，锁定房贷成本。结构性固定利率房贷，就更灵活点，它在利率固定期间，可以分段执行不同的利率标准。

 

了解到，在2007年至2008年之间，固定利率房贷曾经很流行，不过，随着利率下调，2009多数银行都取消了固定利率房贷。随着又一轮的加息周期来临，固定利率房贷有可能会重出江湖。

 

最好的节省房贷利息的办法就是提前还款。对于那些处于还款初期的借款人来说，如果没有合适的投资渠道，最好提前还贷。即使不能一次性提前还完所有余款，也可以选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素除贷款利率和贷款金额外，还有贷款时间。贷款期限越短，利息就越少。