低息时代 房贷咋供？

最近两个月，央行连续两次降息，业界认为中国的降息周期已开启，中国又进入了低息时代，这对于按揭买楼的购房者来说，无疑是极大的利好。在低息时代，准备近期购房的消费者，如何对按揭计划作出合理的调整？

 

选择长供，还是短供？

 

抉择一：选择长供，还是短供？

 

对于在今年年初买楼的购房者来说，按楼压力非常大，一方面利息处于高位，基准利率为7.05%(指五年期以上商业贷款，下同)，另一方面房贷又无优惠利率，1、2月份时候，对于“首套房”，很多银行还是执行基准利率，甚至上浮5%。因此，当时买房并办理房贷的购房者，月供负担较重，如供70万元30年等额本息基准利率计算，月供为4681元，这样的供款，对于家庭月支配收入在万元左右的，压力会很大，如果选择供20年，月供为5448元，虽然总利息38万多，但月供压力会让他们喘不过气来。

 

然而，目前经过最近两次降息后，基准利率已为6.55%，更为重要的是，首套房普遍可申请到8.5折优惠，利率8.5折优惠后为5.5675%，较之前的7.05%足足低了1.4825%，供楼利息负担方面明显减少，70万元30年等额本息贷款月供仅为4004元，足足较之前低了680元，总利息也低了24万多元。利息负担低了，于是有部分购房者便计划缩短贷款年限至20年，月供也仅4842元，总利息仅为462065元，足比7.05%利率的30年等额本息低了一半有多。

 

理财建议：

 

低息房贷，借得越长越好

 

利率低了，月供负担轻了，缩短贷款年限以降低总利息负担，相信会有不少购房者这样计划，但理财专家普遍却是另一种声音。

 

目前很多银行为吸引存款，纷纷上调存款利率，上调幅度最高为10%，目前五年期存款利率为4.75%，上浮10%后为5.225%，与8.5折后的房贷利率(5.5675%)，仅相差0.3425%，相差甚微，与其将资金套在房贷中，倒不如供30年，将资金解放出来，用来作其他投资。特别是对于投资渠道较广的市民，更不应将资金套在房贷中。

 

提前还款，还是一供到底？

 

抉择二：

 

提前还款，还是一供到底？

 

梁先生五年前贷款买了套房，供贷30万元，做20年等额本息按揭。当时是按基准利率执行，利率为7.56%，梁先生在按揭时就算了一笔，20年下来，要支付利息为28万多元，与本金差不多，觉得利息负担太重了，于是从一开始，就立志要提前还清贷款。所以，一有闲钱，就拿来还房贷，最近梁先生还向朋友借了几万元，一次性还清了房贷。

 

相信在绝大多数的住房贷款人中，都有上面梁先生的想法，觉得贷款是在帮银行赚钱，要千方百计提前还款，手头一有闲钱就拿来还房贷。选择等额本息还款法，虽然每月还款额是一样的，但每月的利息及本金组成却是不一样的，开始时利息所占比例较大，然后逐渐递减，而本金却是相反。所以前几年所还的基本以利息为主，供款越久，所还利息比例就越多，因此，要提前还款，最好在前三年，但不要超过五年。如按70万元30年8.5折优惠利率计算，前三年就已还了15%的利息，前5年已还了25%的利息，前10年已还了43%的利息。

 

理财建议：

 

还款时间越长，

 

就越无提前还款的必要

 

虽然无论什么时候提前还款，都可以减轻利息负担，但既然大部分利息已还了，剩下来的主要是本金，再提前还款，就无太大意义。特别是没有优惠利率的房贷，前几年所还的利息所占比例还会更大，如果还款超过5年，就没有提前还款的必要了。

 

选择等额本金，还是等额本息？

 

抉择三：

 

选择等额本金，还是等额本息？

 

目前住房按揭，主要是两种方式，等额本息及等额本金，两者各有利弊，前者总利息负担较重，但前期月供压力较低，而后者虽然总利息负担较轻，但前期月供负担较重。

 

如按70万元30年按揭，按目前8.5折利率优惠，等额本息总利息为741519元，等额本金总利率为586211元，利息相差15万多元，但月供方面，等额本金首月供款为5192元，等额本息月供款为4004元，相差近1200元，可以说，选择等额本金方式，是先苦后甜。所以，很多购房者，在经济条件允许情况下，会倾向选择等额本金的还款方式。

 

但在未降息前及首套房利率没有优惠时候，很多购房者不敢选择等额本金的还款方式，因为前期还款的压力实在太大了，同样的70万元30年按揭，等额本金方式，首月月供就达6022元，因此很多购房者不敢选择此种按揭方式，而多选择等额本息方式。

 

目前首套房的利率水平，70万元30年按揭，选择等额本金方式，首期月供仅5192元，相对来说供楼压力还不是太大，选择等额本金还款方式会趋多。但选择等额本金的购房者，对利息较为敏感，因此他们一般不会选择30年的供楼期限，而是普遍选择25年、或20年，这样的总利息负担会进一步减轻，但月供压力会加大。

 

理财建议：

 

两种按揭方式，两种消费心态 　对于等额本息、等额本金两种贷款方式，一直以来都存在两种派别，代表着两种不同的消费心态。一种是钟情等额本息的，无论是低息时代，还是高息时代，都会选择这种方式，他们的观点是，CPI年年长，不要说30年后，就是10年后，现在的5000元，到时可能就值2500元，货币贬值后，同样的供楼款，所占收入比例就偏低了，供楼压力也就减轻了，何必现在就给自己这么大压力。而选择等额本金方式的，就喜欢精打细算，宁可现在吃点苦，也不要日后吃苦，所以在低息时代，只要前期在承受范围之内，都要选择等额本金还款方式。