目前条件下银行收紧房贷伤害了谁？

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我国货币政策从去年年底开始调整为“稳健”后，在半年左右的时间里，作为货币政策执行机构的央行已经连连出手，连续10次调高了商业银行存款准备金率，连续4次进行了加息。透过这些举措，我们可以清晰地看出央行收紧货币流动性的意图十分明显。

央行这种持续的、不间断的紧缩动作，已经对我国的货币市场产生了重大的影响。直观的是，在最近一次银行存款准备金率上调的生效日，即4月21日，上海银行间同业隔夜拆借利率上升到3.5333厘，而在正常情况下，这个利率应低于2厘，这种反常状态只能表明目前的货币流动性已十分紧张。而这种流动性紧张的局面必然反映到各个实体领域，最为直接的便是银行的房贷开始收紧，几年来一直为各家商业银行竞相争夺的个人住房按揭贷款业务，如今已经成了食之无味弃之可惜的鸡肋，武汉、成都等大城市都传出了暂停房贷的消息，民生银行证实已在去年底就停止了个人房贷业务，北京、上海等一线城市的多家大型国有商业银行的分行也表示，只对合作楼盘开放个人业务。即使是没有暂停个人房贷业务的地区和银行，也都已取消了包括首套房贷在内的利率优惠。

为数不少的银行停止房贷业务，其直接的原因是收益率太低。在央行持续回收流动性的情况下，银行的贷款资金已经不再充裕，因此需要对信贷资产进行优化配置，以提高信贷资金的收益回报，很显然，个人房贷业务在银行那里便成为首当其冲的对象了。

对于银行收紧个人房贷业务，目前的舆论出现了不同的评价。肯定者认为，多年来我国房地产市场出现了房价暴涨的情况，直接威胁到普通民众的居住保障，而市场出现这种情况的原因，很大程度上是由于银行房贷的支持。一方面，房地产开发商在银行的支持下，肆意囤积已建商品房，造成市场的供求失衡，推高房价；另一方面，大量投机炒房者借助银行信贷，购买了大量商品房进行炒作，也是这几年房价涨势不停的一个重要原因。现在，银行收紧个人房贷，等于是给投机炒作者釜底抽薪，使他们断绝了银行资金的支持，有助于房价走低，推进一年来正在不断加强的对房地产市场的调控。

但是，这种说法显然是无视目前我国房地产市场的实际情况的。投机资金进入房地产市场，其最终目的是逐利，这就决定了资金的主人必须进行精密的利润算计。在目前的低利率、负利率状态下，资金使用成本很低，投机资金利用信贷来为自己创造利润，这是比利用自有资金更为划算的一种生意。但是，这里面有一个前提条件，从银行借贷得来的资金，其贷款利息的付出必须小于从投机炒作中所获得的收益，如果不是这样，投机力量的炒作就成了为银行打工的一桩蚀本生意，这与投机的主题根本不相符合。投机力量买房，并不是为了解决居住需要，他们有充足的空间进行腾挪，因此他们的借贷充满了弹性，如果房地产市场的获利空间减小，银行信贷的资金成本加大，那么他们就完全可以主动放弃信贷，即使他们对房地产投机仍有兴趣，他们也完全可以利用自有资金或者从其他途径融资来进行炒作。

事实上，随着今年以来各地政府根据中央政府要求推出了商品房限购政策以后，投机资金进入房地产市场的途径已经基本上被堵塞。虽然各地的限购政策在版本上有一些差异，但其政策导向基本上只是保证了居住型和改善型需求，投机性需求连买房的资格都已失去，投机者又有什么必要在目前这种条件下继续要求向银行借贷炒房资金呢？不仅借不到，即使借到了也买不到房。因此，在目前条件下商业银行压缩个人房贷业务，其打击的对象已经不再是原先出没于市场的投机炒房者，而只能是在限购政策允许范围内的购房者，他们的主体力量无疑是居住型和改善型需求者。很显然，这是一种与房地产调控政策的根本目的不相符合的趋势。

中央政府为什么要进行房地产调控，并且持续推进调控，加大调控力度？其根本的原因在于，长期以来高企的房价已经使这个市场与广大普通民众的购买力产生了脱节，房市成了由投机力量主导的乐园，广大中低收入者已经无缘踏足这个市场。因此，市场调控的根本目的，是为了让中低收入者买得起房，满足他们的居住型改善型需求。相比于投机型购房，居住型改善型需求对信贷的依赖显得更为迫切，他们对信贷的需求大都是刚性的。如果银行切断了对他们的房贷支持，或者取消首套房贷利率优惠甚至干脆取消对他们的个人房贷业务，那么，他们中有相当一部分很可能被迫取消购房计划，从而使商品房市场应该具有的居住型和改善型的功能受到打击。

房地产市场的调控，并不是为了消灭这个市场，而是为了让这个市场健康地发展。因此，调控政策对居住型改善型的信贷需求不仅不应该设置过高的门槛，而且应该降低门槛，让更多的中低收入者能够利用银行信贷这个资金杠杆来满足购房的愿望。当然，目前各地政府都在大力推进廉租房、经济适用房的建设，但是这些住房是没有产权或者其产权是不完整的，其居住的舒适性也不能与商品房相比，因此，对于一部分愿意购买商品房的居住型改善型需求，政府不仅不应该打压，而且应该鼓励，包括从信贷政策上给予支持，这在客观上也有利于减轻国家在住房保障上的压力。