房地产调控细则3月落地 小微贷款挤压房贷额度

各地等待细则出台

 

随着新“国五条”的发布，有关银行停办房贷的传闻不绝于耳。不过，大部分按揭公司人士均表示，其合作银行在房贷政策上，目前都没有明显变化。

 

据悉，各地政府将在3月末至4月前后出台各地房地产调控细则。新国五条明确要求各地严格执行差别化住房信贷政策，各地人行可自行决定提高2套住房首付比例和利率等。为此，目前各地人行正在收集各方面的意见，研究制定相关实施细则，待制定并报人行总行批准后即可实施。按照新“国五条”的要求，各地都必须在一季度内出台具体的细则。业内人士预测，3、4月份仍会不断有政策出台，对市场形成冲击，未来3个月是一个重要的观察期。

 

在没有收到相关实施细则之前，各地现行的住房信贷政策暂时维持不变。目前，工行、中信等银行仍可申请到首套住房首付3成，利率8.5折优惠，中行、农行、建行等均将首套房利率最高优惠幅度上调至9折；而针对第二套住房贷款利率，除建行执行上浮20%之外，其他商业银行仍按上浮10%执行。

 

不过，一股份制银行相关负责人指出，新“国五条”出台后，首套房贷利率已出现优惠幅度减少的可能性，建议购房者在条件允许的情况下尽快办理按揭。“从总趋势上看，今后信贷政策将继续差别化 ，支持刚性需求和改善性需求，并收紧二套房贷。”

 

小微贷款挤压房贷额度

 

据悉，小微企业贷款的利率远比个人房贷的收益要可观，因此在银行的贷款额度趋紧的情况下，目前多家银行都相对地将贷款向中小微企业倾斜。各家银行在小微企业贷款方面的增速也比去年有所增加。某股份制银行相关负责人表示：“如果仅从盈利的需求，银行肯定更愿意放这些经营性贷款。二套房贷尽管在此前已经上浮10%的利率，但对银行都没有十分大的吸引力。”今后，二套房贷甚至是首套房贷，都已不是各家银行的重点方向。

 

上述人士说，早年各家银行争抢个人房贷业务，无一例外的理由都是房贷业务风险权重只有50%。同时，开展个人房贷业务可以有效甄别零售银行的目标客户，“只要买得起房，就说明已具备相当的经济实力，信用卡、消费贷等业务再进行嫁接，就顺理成章了。”但是，随着房地产调控政策不断变化，个人房贷资产的盈利能力遭受重压；以往与普通贷款等同的小微企业信贷开始执行75%的风险权重；利率市场化的启动，使商业银行息差恒定的铁律被打破。在这种情况下，只靠拼量而没有太大差异的个人房贷业务开始遭遇严峻挑战。

 

另一家银行的理财经理表示，“虽然银行做房贷的热情下降，但只要是符合条件的，银行还是会积极给予贷款支持的。如果供不应求，利率可能会上浮。”

 

国泰君安银行业分析师指出，在利率市场化已经启动的情况下，资金成本的上涨已经无法抵消资本消耗少而带来的收益，银行必须在零售条线开发更具盈利能力的新业务；同时，随着调控政策的进一步深化，居民个人财富增长依赖房产增值的格局将被打破，这一转变将为零售业务带来新的机会。不少银行其实已经看到这一趋势，亦在早几年就已开始压缩个人房贷在零售银行总资产中的占比。只不过，现在这一转变势头来得更加猛烈而已。

 

选择放款速度快的银行

 

多家银行信贷人士表示，近期楼市十分火爆，房贷申请量大增，而每年的1月份是银行集中放贷的季节，双重压力之下，信贷额度很快消耗，目前房贷放款速度有所减缓。

 

一家股份制银行南京分行个金部负责人说，该行1月份放出大量房贷，目前额度有些紧张，很多客户本月仍无法放款，想去该行办理房贷的市民还得等一等。以前资料齐全一两个星期就能放款的二套房贷业务，现在时间有所延长，客户得有等一个月左右时间的心理准备。不过，也有部分银行人士表示，考虑到二套房贷客户的特殊情况，他们会尽早发放这些客户的贷款。

 

为了能加快审批和放款，一些客户主动要求购买理财产品及办理信用卡等业务或介绍新客户，以提高对银行的利润贡献度。

 

业内人士认为，不排除个别银行故意放缓审批速度，以等待二套房贷政策调整，因此市民最好选择房贷额度充足、放款速度较快的银行办理业务。