降息了房贷月供反而增加 银行：多的是本金

2012年央行两次降息，5年以上贷款基准利率从7.05%下调至6.55%。按照惯例，绝大多数银行将于2013年1月1日起执行新的贷款利率。

 

盼星星盼月亮，终于盼到利息支出“减负”，但一些细心的购房者却发现，他们今年1月份的月供不但没有减少，反而比去年多出了一些。

 

这是怎么回事呢？

 

记者向银行求证得知，月供不降反升的原因，主要是银行的系统在分段计算利率调整的设置造成的。银行并未多收客户利息，增加的部分只是多还了本金。

 

　市民 利率降了 月供倒增加了

 

“您的贷款2013年01月20日应还金额，2210.76元……”，收到银行的还款提醒信息，市民张小姐异常纳闷：2012年央行两次降息后，自己今年的月供应该相应减少才对，怎么1月份房贷还款比上个月的2190.46元还多呢？

 

同样纳闷的还有市民冯先生。他在银行办理的40万元20年等额本息还款，今年1月份和去年12月的房贷还款金额是一样的，都是2860.38元。“虽说自己在办理按揭贷款时，享受了85折的优惠，但央行降低基准利率，我也该同样享受降息优惠，月供该少些才对啊。”

 

冯先生还说，自己单位的另一个同事，17万元20年等额本息还款，享受的7折优惠，上个月还1061元，这个月还款金额也分文未变。

 

　银行 提前还了本金 对购房者有利

 

出现上述降息了月供不降甚至上涨的情况，某股份制银行相关负责人解释，主要是银行采用了分段计息的方式所致。

 

该人士表示，一月份的按揭贷款月供主要由三部分构成，一是今年每月要还的本金；二是降息执行前的利息；三是降息后产生的利息。如果购房者的还款日为每月6日，那么从2012年12月6日到12月31日这段时间，还款利息按照降息前的利率计算，2013年1月1日至5日，按照降息后的利率计算利息。

 

还款日比较靠前的购房者在今年一月份获得的降息优惠并不多，按照等额本息还款法，每月还款金额不变的情况下，由于今年要还的利息下降，本金自然上升。下降的利息和上涨的本金抵消，多出来的钱实际上是多还本金。

 

“平时要提前还款，都是以万元为单位，而这种因为银行的原因造成的本金提前偿还，其实对购房者来说是有利的。”该人士坦言。

 

同时，该人士表示，每年利息调整后的次年1月份都会出现部分房贷还款增加的例子，是一个短暂现象，只是2008年和今年由于降息幅度较大，变化比较明显而已。购房者完全不必担心，2月份起还款就会恢复正常，最终月供也会因降息而减少。

 

　　算账

 

　　降息前后房贷变化

 

以张小姐贷款28万元，期限15年，等额本息方式还贷为例：

 

还款日期 2012.12.20 2013.01.20 2013.02.20

 

还款金额 2190.46元 2210.76元 2152.66元

 

本金 1156.68元 1243.03元 1247.78元

 

利息 1033.78元 967.73元 904.88元

 

剩余本金 251112.17元 236827.31元 235579.53元

 

　　提醒

 

　　房贷月供 以2月份所交为准

 

银行方面的专家提醒，一般说，按等额本息还款方式的客户，今年1月的月供会比去年12月份少一些，但由于是分段计息，1月份月供并不能代表2013年全年的月供标准，而应以2月份所交月供为准。同样以张小姐的房贷还款为例，她2013年实际上每月要还的房贷不是1月份扣除的2210.76元，而是以2月份扣除的2152.66元为准。

 

如果是每个月存钱在房贷账户上，那么在本月及下个月的还款日前，最好多存些钱在账户上，以免因扣款不足而影响个人信用记录。