年关将至 提前还房贷怎样才合算？

年关将至，面对银行政策的不确定性，不少买房族又要重新梳理理财计划，提前还贷这一理财环节正在紧锣密鼓提上日程。即使在降息周期，不少买房族仍认为购房贷款中的商业贷款在实力具备的前提下应提早还完。

 

提前还房贷怎样才合算？近日记者在多家国有和股份制银行咨询发现，个人住房贷款提前还贷中大有玄机，相对来说国有银行制定的标准要比股份制银行高，还贷违约及手续费国有银行高于股份制银行，而外资银行多采用差别化的定价方式。

 

建设银行一位支行副行长告诉记者，提前还贷要注意的是，还贷年限超过一半的贷款，月还款额中本金大于利息，那么提前还贷的意义就不大，“”等额本息”还贷超过一半，提前还款不划算。”

 

      还贷费率 国有银行高于股份制银行

 

记者在调查中发现，针对个人住房贷款提前还贷的费率，国有银行制定的标准要比股份制银行高，外资银行多采用差别化的定价方式。

 

国有银行，股份制银行，外资银行提前还款具体有何差异？由于在与借贷方（银行）签订的贷款合同中不提及其他还贷方式，提前还贷作为贷款人减轻经济压力所执行的操作，并不会被银行所鼓励。因此，在客户选择的情况下，部分银行或多或少会收取一定的违约金。

 

收取违约金方面，工商银行根据具体贷款数额上下浮动，一般为-0.01-0.26%。另外还明文规定：提前还贷每笔贷款最高收取手续费不超过6个月贷款利息，政策性贷款免收取，合同中约定不收取的按照合同执行。

 

值得注意的是，有些银行办理提前还贷是不产生手续费的，例如建行。股份制银行则相对“优惠”，如浦发银行、兴业银行等都不会收取相应的手续费用。由此看来，股份制银行的提前还贷手续费用要相对国有银行要低。

 

建设银行有关人士介绍，借款人提前还款产生的违约金是定价的制定标准。汇丰银行、渣打银行也都采取了类似的定价方式。其中包含银行安排资金所需的成本和管理费用，根据提前还款时间的长短收费标准也有所不同。

 

分段计收方式等诸如此类灵活的收费方式则更多的体现为外资银行。其中恒生银行贷款放出两年后提前还款免费。在贷款放出第一年内（含一年）提前还款的，且已偿还的分期还款连同提前还款金额（包括该次提前还款）累计相当于或超过贷款金额的60%，提前偿还金额的3%，最低不少于人民币2.5万元。

 

不过，中原地产客户经理刘先生表示，国有银行之所以收费要高于股份制银行是因为国有银行因客户群多、体量大，银行需花费时间精力来把这部分资金作规划，尤其在是客户在集中提前还贷的情况下。

 

提前还贷 越早越划算

 

记者采访发现，并非每一类客户都适合提前还贷，最好要综合宏观大环境和个人实际情况来判断。年末是否该提前还贷，主要考虑四个问题：贷款利率、个人投资能力、个人短期资金需求以及经济大环境。

 

广州经纬行研究中心副经理曾英杰表示，“如果资金实力充分的话，越早还贷越划算。在选择等额本息的还款方式中，银行先收取利息。假设贷款方选择还贷期限为20年，待10年以后，利息已还清，房贷剩余的尾款本金额度会比较大，势必会给还款方造成一定程度上的经济压力，这时再提前还贷几乎没有任何意义。”

 

另外针对“等额本息还贷超过一半，提前还款不划算”这一说法，建行业内人士透露，这个说法只是说还贷不划算，它根据一个利率的水平，所占比不划算。但这在买房初期不需要考虑，是否提前还贷是根据个人以及家庭的理财需求来定。

 

汇瀚按揭客户主任林均俊告诉记者，“客户提前还款是看贷款合同里面的条款的，每家银行所制定的标准是不一样的。肯定越提前还款给银行的利息就肯定越少，但是你的资金有没有更好的投资去向，不能一概而论”。

 

提前还贷是更多的借款人群中比较受欢迎的方式，尤其处在加息时期。因为此种方式能够帮助借款人有效地缩减利息支出。针对今年连续两次降息，贷款利率的下行趋势，借款人在有效利用资金的前提下还是没有意义的。还款利息支出通常集中在还款初期，因此处于还款初期的借款人选择提前还贷更划算一些。

 

是不是所以还款情况下都适宜提前还贷？银行人士表示这要对财富分配作一番评估才能下结论。提前还贷的注意事项、还款时间节点、房贷形式（等额本息、等额本金）因具体情况不同而大有玄机。

 

记者综合业内人士建议发现，收入稳定工薪阶层适合“等额本息”，而从事经营活动人群适合“等额本金”。买第二套房时，等额本金更划算。

 

中原地产客户经理熊燕介绍说，“等额本息”还款年限超过一半的贷款，月还款额中本金大于利息，那么提前还贷的意义就不大了。因为根据利率的水平和占比来计算，不少利息已经提前还掉。

 

     业内观点

 

中原地产客户经理熊燕表示，“如果是我的话，我就会选择等额本金还贷，情愿时间拉长一点，资金充裕的时候就可以选择提前还贷。但是如果你选择了等额本息，不论你是否提前还贷，你都会比等额本金要多付利息。”

 

而另一位中原地产营业经理刘先生则表达了相反的意见，“我会选择等额本息，等额本金刚开始压力大。不管买第几套我都觉得等额本息划算，反正我又不会供够，我供个5到8年就会卖掉或者是提前还款，肯定是等额本息要好点，我认识的很多大老板炒楼都是这样选择的啊。”