轻松还贷有诀窍

第一招：寻求更实惠的银行 更可“房贷搬家”

 

目前，各大银行纷纷缩紧了首套房贷款利率，之前普遍执行的85折优惠逐渐被基准利率所取代，很多买房人担心，这边刚把合约签了那边房贷利率就上调了。而对于无法享受到更大优惠的贷款，贷款人可以选择：房贷搬家，也就是通过“转按揭”业务，换家可以享受更多优惠的银行办理房贷业务。

 

“转按揭”的具体操作方法是，借款人自筹或通过新贷款银行帮助找担保公司，还清原贷款银行的贷款，然后重新在新贷款行办理贷款。

 

专家提醒：“转按揭”会不可避免地产生一些费用，包括担保费、评估费、抵押费、公证费等等，例如，一笔30万元的房贷转按揭，费用基本上在7000-8000元之间。借款人在准备“房贷搬家”前，应当计算一下“搬家成本”，如果成本偏高甚至抵不过节省的利息，那就完全没有必要换银行。

 

不过有些银行为了吸引客户，私下里有针对性地推出“低成本转按”服务，比如可以免掉一些费用，借款人不妨到各银行“打探”一下。需要注意的是，办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户，这样多数银行才不收取违约金。消费者在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户，则要按照合同约定向银行支付提前还款的违约金，部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。

 

     第二招：降息通道下提前还贷最省心

 

目前楼市不景气，投资楼市已经不再是很好的选择，对于“房奴”们来说，投资不如提前还贷，毕竟，不欠银行或少欠银行钱，就不用或少付银行利息了。正处于还款过程中且资金较为宽裕的“房奴”，在资金没有较好的投资渠道的情况下，不妨考虑提前还贷，以节省利息。但前提是，还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。

 

     第三招：降息背景下 改变不利贷款方式

 

2006年开始，不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出时尚处在利率上升通道，所以在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立即显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在经过几次大幅降息之后且还有降息的预期下，市民以前选择的房贷固定利率业务，现在则成为绑在头上的“紧箍咒”，明显吃亏。因此，在降息预期明显的背景下，借款人最好将固定利率房贷业务转为浮动利率才划算。

 

专家提醒：将“固定利率”改为“浮动利率”，通常需要向银行缴纳一定数额的违约金。借款人在进行变更前，应当进行比较，如果付出的成本偏高甚至不及节省的利息，那就没有必要进行改变。“固定”改“浮动”是否划算，还要看对未来的降息预期怎样。

 

     第四招：缩短还款周期 建议采用“双周供”方式

 

尽管每个月仍然偿还同样数额的房贷，但是由于“双周供”缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快，因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。

 

专家提醒：贷款人每月向银行还款的日期就将不断提前，一年下来就要多还一个月的贷款，会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。因此对于工作稳定，收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

 

    第五招：选择随薪供 还贷慢慢来

 

“随薪供”指在一定固定限期内，只需按期偿还贷款利息，固定限期到期后，再按期偿还本息的还款方式，其中固定限期申请年限最长不超过3年。该还款方式可为借款者缓解当前的还款压力，也为流动性需求较大客户提供了新的选择。

 

当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。 具体采用等额本息法还是等额本金法？

 

专家建议：等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的买房人，此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活，后期随着收入水平的提高，实际的还贷压力也会下降。而等额本金法比较适合于50岁以上的买房者，以应对退休后收入下降的情况，不容易产生经济负担。

 

第六招：组合贷款用公积金“月冲”

 

申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时最大限度地降低每月公积金的还款额；最大限度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。这时，建议采用“月冲”的方式，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，节省的利息很可观。

 

　专家提醒：很多购房者喜欢采用“年冲”的方式，每年将积存的公积金一次性冲还本金，以为这样能更好地节省利息，其实却不然。按照规定，“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款，之后才能去抵冲商业贷款的余额。所以，购房者在抵充公积金贷款时期实际上是做了“蚀本生意”，最近公积金贷款利率再次下调0.18个百分点，“年冲”的购房者更加不合算了。